导言

去年（2023 年）9 月，我购入了位于东京赤羽的人生中的第一套公寓住宅。购入住宅其实是一件比较复杂的事情，从是否需要购房到资金准备、地段选择、房屋选择、申请银行贷款以及最后的完成交易，中间要做的学习和手续都相当之多，有不少朋友询问如何操作，所以这里我把我的经验和思考，以及一些常见的问题留在这里。

这里我要分享的只是个人的见解，并且仅限于自住的情况，对投资等情况不做建议，希望能给在日本生活或者计划到日本生活的读者一些帮助。

需不需要买房

从不动产持有的角度来讲，日本用来居住的房子就分两种，即租房（賃貸）和自有住宅（持ち家）。在日本，租住同权的理念深入人心，租房其实也不用担心稳定性和安全等问题。并且租房具有更大的灵活性，那么为什么需要买房呢，租房买房的优缺点对比如下。

所以，简单来说，如果你常住在日本，有一个居住习惯的地区不经常搬家，需要养宠物或是喜欢做一些 DIY，都可以考虑购入住宅。并且购入住宅有利于资产形成，对于长期居住来说非常划算。

顺带一说，目前日本的房屋总体自持率是 61%，20 岁到 30 岁年龄段的人自持率是30%，平均三个人里就有一个有自己的房子。（ https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD06DG60W4A300C2000000/ ）

我可以在日本买房吗

日本是资本主义国家，不动产作为一种大件商品可以自由买卖，且个人对土地可以享有所有权（也会有借地权等情况），资金没有问题的情况，谁都可以买卖日本的房产。

但是需要注意的是，日本不是移民国家，拥有日本的房产并不能解决签证问题。假如你购入了日本的房子，但是没有日本的长期居住权（国籍或是长期签证），那么房产就仅仅只能作为你的海外资产，有了房子你也无法长期居住。而日本的房产持有成本（维护和管理费用）不低，如果不常住的情况，建议慎重考虑购房。

需不需要贷款

有些人说，我手上现金充足，需不需要贷款？当前日本的住宅贷款（住宅ローン）长期处于极低利率的情况，我的建议是能贷则贷，并且贷的越久越好。为什么这么说，因为如果你的手上有充足的现金，做一些非常稳健投资都会比直接把钱交给银行要更加划算，在后面我会做出一些计算。这里主要讲一下 35 年贷款的情况。

日本的住宅贷款利率的形式主要分为三种，即变动利率（変動金利型）、固定利率（固定金利型）、Flat35（フラット３５）。

• 变动利率顾名思义，会随着市场的情况而进行变动，但从 2000 年开始一直保持较低的水准，甚至一直在降低，近些年来甚至来到了历史最低水准。但随着今年（2024 年）开始日本央行对政策金利的提高（加息），接下来的变动利率也许会走高，但历史二十多年以来，直到目前为止都是最合适的选择。当前（2024年8月）各大银行的 35 年贷款变动利率约为 0.3% ~ 0.6% 上下。

• 固定利率则是签约时决定，决定后就不会再变，对于变动利率不安心的人可以考虑固定利率。但是我个人觉得目前固定利率在日本并不是一个非常好的选择，因为其利率远大于变动利率，目前（2024年8月）各家银行的 35 年贷款固定利率约为 1.8% ~ 2.3% 上下。

• Flat35 是一种最长期限为 35 年的固定利率抵押贷款，由私人金融机构和日本住房金融机构合作提供。简单可以理解为一种特化的固定利率贷款，根据房屋的品质不同，利率可能会有优惠。目前（2024年8月）各家银行的 35 年贷款固定利率约为 2% 上下。

假设借入 6000 万日元，贷款期限 35 年，按照等额本息来预估，三种方式的计算结果如下表：

可以看到，目前采用变动利率是相当划算的，每年的利息仅仅约为 18.7 万日元。如果你的手上相当于有 6000 万日元的现金，无脑放入支付宝的网商银行余利宝，目前年化利率约为 2.1%，即一年能产生 126 万日元的利息，这远大于日本住宅贷款变动利率年化利率的 0.31%。假如未来日本的利率上涨幅度较大，也可以提前还款，并且大多数银行提前还款都不需要手续费，所以即使你现金充足也不建议全款购房。

需要准备多少钱

你有多少预算、做了什么样的资金计划，决定了你最终会买到什么样的房子，所以预算和资金计划是购房前最重要的问题。

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购买成本 = 房子市场价值 + 贷款手续费 + 中介费 + 税及其他手续费（ + 维护成本）

• 房子市场价值不必多说，对于二手房来说，交易时交给原房主的钱就是房子的市场交易价值。
• 贷款手续费由银行制定，一般是借入金额的 2.2%。
• 中介费价格为市场价值的 (3% + 6) * 1.1（消费税）万日元，注意这里是上限价格。
• 日本的税种较多、较为复杂。不动产取得税一般在购房后3个月收取，一般为土地固定资产评价额 × 3% + 建筑固定资产评价额 × 4%，需要注意的是这个价格是银行评估价格，二手房的情况一般由于评估额较低所以很少会被收取。不动产登记免许税是在购房后缴纳的，一般为土地固定资产评价额 × 2% + 建筑固定资产评价额 × 2% + 司法书士报酬（手续费约 10 万 ~ 40 万日元），这个税费也是按照银行评估价格计算的。印花税根据交易价格而定，1000 ~ 5000 万日元缴纳 2 万日元的税，5000 万 ~ 1 亿日元则是 6 万日元，1 ~ 5 亿日元是 10 万日元。
• 维护成本主要是修缮成本、物业管理费、以及固定资产税和都市计划税。公寓的情况，根据公寓的长期修缮计划和房龄，会每月产生修缮成本和物业管理费，一般 70 平米 20 年以内的房子，每月的修缮成本和物业管理费合计会落在 3 ~ 5 万日元，通常越老的房子修缮费会越贵。如果是户建，那么修缮由自己决定，可以灵活调整。固定资产税和都市计划税是每年缴纳，地方政府依据土地价值和建筑物价值进行个别评估，户数较多的公寓由于全户均摊，因此一般要缴纳的税会比户建更低。评估额其实较为黑箱，不够透明，因此税额差异较大。

综上，税及各种手续约为交易价值的 6% ~ 10%，如果全额贷款的情况，则最低需要准备房子价值 6% 的预算。贷款上限一般是税前年收的 8 倍。由此大概可以计算出自己可以购入的房产的上限金额。

当然，不动产作为长期持有的大件商品，长期的持有、维护成本也不是一笔小数目，制定资金计划时最好一起考虑。

什么时候买房

这里先抛出结论，自住的前提下，当你确定你需要买房时，你就可以购入了。

近年来日本不动产价格水涨船高，有些人担心买贵了，但我认为自住的前提下这点不用过多考虑，原因如下。

首先，假如你需要在日本常住生活，你总需要一个地方住，假设没有自己的房子，你就需要租房，日本的房屋租售比并不低。按照东京的租金回报率比 4% 来算，不管房子涨跌，租房 20 年交出去的房租就是一套房子的价格了，长期租房成本是很高的，不买房其实并不划算。而相比之下，中国的大城市上海北京等的租金回报率仅为 1%，租一辈子房子也未必买得起一套房，所以房子如果不涨价的话，购房对一般人来说就没有任何吸引力，在中国发展如果没房子真的不如租一辈子。

其次，日本的投资房和自住房其实划分还是比较明显的。例如最近炒房炒的火热的 Harumi Flag 奥运村，交通极其不方便，到现在了入住率还不到一半，价格却比开盘价翻了好几倍。这种投资型房产涨的有多猛，那么大潮褪去跌的就会有多惨。

相比之下自住的房屋转手率很低，比如东京寸土寸金，即使房价暴涨，考虑到卖房周期和搬家麻烦程度，自有房产的人也很难脱手参与炒房。反过来，房价即使暴跌，你也没有必要卖掉，因为你购房时的资金计划完全承担得起每个月的开销，你还是有稳定的生活。我认为你真正需要搬家的时候，例如工作调动或家庭原因不得不搬家的时候，才是房子的转手时机，因此不动产市场的波动其实对于自住房来说影响不大。这点你也可以通过二手房交易网站佐证，东京周边的二手自住房其实供不应求，条件合适的房子不到一周就会没了。为什么呢，就是因为自住的属性决定了出货量不会大，想要找到心仪的房源真的需要蹲守。

对于还没有入手房子的人，想着“等着房子跌了再买”的这种心态其实没有多大意义，现在房价依旧在不停向上的行情你都不敢买，如果一旦跌了，你是不是更不敢买了，你会想着会不会买到手就继续跌，会跌到什么程度呢。这种想法一旦根深蒂固，那就永远不会有自己的房产了，做任何事都要有决断力和行动力。

总而言之，我个人认为在日本买房是很划算的事情，但是千万不要想着通过房子一夜暴富。

因此，我再重复一下我的结论，自住的前提下需要买房就去买，市场的波动跟你无关。

新房和二手选哪种

日本的房子根据是否全新，分为新房（新築物件）和二手（中古物件）。二手里又分为房龄较短的（築浅物件）和房龄高的（築古物件）。

日本是一个地震和海啸、台风等自然灾害多发的国家，因此国民非常在意房屋的质量问题，政府也推出了一系列强制措施保障房屋的质量、安全和性能。

抗震性能方面，1981 年之前的标准设计的建筑称之为旧耐震建筑，旧耐震规定房屋在震度 5 强的地震发生后，房屋的基础结构不会收到破坏。1981 年之后设计的房屋为新耐震建筑，保证建筑在震度 6 强到震度 7 等级的地震发生后不会倒坏。这里要注意的是，1981 年之前设计的房屋也可能做了耐震补强，使其符合新耐震规范。另外一般建筑施工时长为一年以上，因此 1983 年之后竣工的房子几乎都是新耐震建筑。

此外，2000 年日本导入了住房质量保证推进法等（品確法），新建的住宅都会受到《设计住宅性能评价书》和《建设住宅性能评价书》的评价，会详细评估建筑的抗震、抗风、耐火、隔热、劣化速度、无障碍等性能。2000 年左右开始，日本的房屋水管也从主流的铁管换为更为耐用的 PPR 管，相比铁管来说 PPR 材质的水管不容易锈蚀劣化，也就不容易发生漏水问题，另外水质也能得到保障。

通常来说，钢筋混凝土的建筑劣化速度要明显慢于木构建筑。木构建筑由于维护不当很容易导致白蚁啃食、因防水失效导致木梁潮湿腐烂等问题，隔音、隔热、抗震性能在多年后可能达不到新建时的水准。

最近钢筋混凝土的公寓有很多老房完全翻新（フルリノベーション）的房源，这种房子一般是由不动产中介从个人手中回收后，外包给自己合作的装修公司进行完全翻新，屋内设备是全新的，价格上会比新房更有优势。虽然整栋建筑外部公用部分还是老的，但是住起来确实和新房非常接近。不过要注意的是，日本公寓的窗户、入户门、阳台都算是公用设施，不能随意更换，老房的窗户性能大多数不好，即使是进行了完全翻新，保温性能也不一定好，对空调效率会有很大影响。

简单的结论，近年新房的价格过高，和二手的价格有了一定的差距，可以根据自己的需求和性价比进行考虑。但是从安全和宜居的角度来讲，无论哪种建筑技术，旧耐震的房子都不应该选择。对于钢筋混凝土的建筑，应当选择 1981 年之后设计的新耐震房屋。对于木构的房子至少应该选择 2000 年品确法导入后的房屋，考虑到木构房屋容易劣化的特性，尽量选择房龄较浅的房屋或是新房。

户建和公寓应该选择哪种

在日本买房时，通常会面临一个重要的选择：是买一户建还是公寓？两者各有优缺点，取决于个人的生活方式和需求。

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如何挑选地段

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其他注意事项

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总结

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